In Nederland zoeken 451.000 huishoudens een zelfstandige woning, terwijl er maar 50.000 beschikbaar zijn. Dat betekent dat ruim 400.000 huishoudens een woning zoeken die er niet is: zie hier het woningtekort.

Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) wil daarom flink bijbouwen, woningen splitsen en oude kantoorpanden en leegstaande winkels tot woningen transformeren. Dat moet per jaar 100.000 extra woningen opleveren. Maar het vorige kabinet had ambities van vergelijkbare orde. Toch komt nieuwbouw maar mondjesmaat op gang.

Uit onderzoek van RaboResearch blijkt waarom. Economen en huizenmarktexperts Stefan Groot en Carola de Groot zien vier problemen die nieuwbouw in een houdgreep houden én zestien kansrijke beleidsopties om daaruit te komen. Ze spreken van een ‘nieuwbouwcrisis’, omdat het woningtekort zo groot is. Volgens onderzoeksinstituut ABF is er een tekort van 4,9 procent ten opzichte van de totale woningvoorraad, terwijl een tekort van 2 procent als acceptabel wordt gezien.

Het onderzoek beperkt zich niet tot academische studies. Bouwers, ontwikkelaars, woningcorporaties, gemeenten en deskundigen deelden hun ervaringen en ideeën in ‘dialoogsessies’, die RaboResearch samen met de lokale banken in Amsterdam, Eindhoven, Arnhem en Nijmegen organiseerde.

Nieuwbouw duurt lang en is erg duur ‒ dat zijn de eerste twee kernproblemen. Dat komt deels doordat de overheid veel eisen stelt, die ook nog eens per gemeente kunnen verschillen. Denk aan parkeernormen, duurzaamheid en architectuur. Bouwgrond is schaars, dus duur, en de grondmarkt werkt niet goed, mede als gevolg van die schaarste. Bestemmingsprocedures zorgen voor veel vertraging: die duren gemiddeld drieënhalf jaar.

Om al die redenen zijn veel nieuwbouwprojecten lastig financieel rond te rekenen. Een derde probleem is dat woningbouw gevoelig is voor schommelingen in de economische groei op korte termijn (conjunctuur) en de rente. Die gevoeligheid kan nieuwbouw ook vertragen.

In het vierde probleem komt veel samen: er is een groot tekort aan bouwlocaties. ‘Dat is vooral een gevolg van de keuzes die we maken voor onze woonomgeving’, zegt onderzoeker Carola de Groot. ‘Mensen willen ruim opgezette woonwijken met veel groen en vrij uitzicht. Maar mensen moeten ook ergens kunnen wonen. De grond moet dus zeer dicht bebouwd worden. Daar is de buurt meestal geen voorstander van: nieuwe woontorens belemmeren mogelijk het uitzicht.

‘Als nieuwbouw toch tot stand komt’, vervolgt De Groot, ‘dan wil de overheid dat er super duurzaam gebouwd wordt en bij voorkeur voor het lage segment. Dit gaat niet allemaal tegelijk. Er moeten écht scherpere keuzes gemaakt worden. Hier ontbreekt het beleidsmakers aan lef om het één zwaarder te laten wegen dan het ander.’

Andere knelpunten zijn complexer. Neem het streven van de overheid om vanaf 2025 minimaal twee derde van de nieuwbouw voor het lagere segment te bouwen. ‘Die aanpak heeft een averechts effect', voorspelt onderzoeker Stefan Groot. ‘Bouwen voor het lagere segment is minder rendabel, dus trekken investeerders zich terug. Daar wordt het probleem groter van: er zijn niet genoeg huizen.’

Om woningbouw goedkoper, sneller en duurzamer te maken, zien de onderzoekers veel voordelen in het bouwen van huizen in de fabriek. In Almelo staat zo’n huizenfabriek, van bouwbedrijf Plegt-Vos. Hier bouwen een man of dertig én veertien robots gevels met kozijnen, ramen en isolatie er al in. Als de productie in de andere fabriek in Langeveen wordt meegerekend, rollen er elke week onderdelen voor dertig woningen van de band. Terwijl een robot cementplaten vastniet en verderop een andere er steenstrips op plakt, vertelt Plegt-Vos’ innovatiemanager Berri de Jonge dat er vergevorderde plannen zijn voor een tweede fabriekshal.

Buiten bij de vrachtwagendocks staat een dozijn gevels klaar om te worden opgehaald. Op de bouwplaats verrijst met de componenten uit de fabriek in één dag een wind- en waterdichte woning. Daarna zijn nog twintig dagen nodig voor de afwerking en het aansluiten van de installatie. Traditionele bouw van woningen duurt vier tot zes keer zo lang, is De Jonges ervaring.

Goedkoper is het ook, fabrieksmatige bouw. Zelfs met die grote initiële investering in een met robots gevulde fabriekshal. Het materiaal wordt efficiënter benut, robots werken sneller en dankzij robots heb je minder (gespecialiseerde) mensen nodig, waar een tekort aan is in de bouw. En in een fabriek ligt de bouw niet stil bij slecht weer. Bij Plegt-Vos is fabrieksmatige bouw nu zo’n 5 procent goedkoper dan traditionele bouw. Bij verdere schaalvergroting, optimalisatie en robotisering kan die kostenbesparing oplopen tot 20 procent, volgens berekeningen van adviesbureau McKinsey.

Ook andere bouwers zetten daarom meer in op fabrieksmatige bouw. Bouwbedrijf Van Wijnen heeft een deels gerobotiseerde ‘woningfabriek’ in Heerenveen en in Enschede opende VolkerWessels-dochterbedrijf De Groot Vroomshoop onlangs een tweede fabriek. De Jonge van Plegt-Vos voorspelt: ‘Binnen nu en vijf jaar komen vier van de vijf woningen die wij bouwen uit een van onze fabrieken.’

Maar fabrieksmatige bouw kent nog wat hindernissen. De veeleisende overheid bijvoorbeeld, die per project andere eisen kan stellen aan materiaalgebruik en uiterlijk van een woning. In een fabriek kan daar tot op bepaalde hoogte aan worden voldaan, maar er gaat veel efficiëntie verloren als machines voor elke opdracht anders moeten worden afgesteld.

Om fabrieksmatige bouw te stimuleren, adviseren RaboResearch-onderzoekers Groot en De Groot om bouweisen te standaardiseren. Maar er is meer nodig om de nieuwbouwcrisis uit het slop te trekken, ondervonden ze. Het helpt als het Rijk locaties voor grootschalige woningbouw aanwijst, want gemeenten zijn geneigd om minder woningbouw toe te staan dan landelijk gezien wenselijk is.

Gemeenten die wél willen bouwen, zouden daar van het Rijk meer vrijheid en financiële middelen voor moeten krijgen. Bijvoorbeeld door ze een graantje te laten meepikken van de waardestijging van de grond als gevolg van nieuwbouw.

Om nieuwbouw verder te versnellen, is het raadzaam om omwonenden al vroeg bij bouwplannen te betrekken. Dat zal hun weerstand doen verminderen. En om de financiële haalbaarheid van bouwprojecten te vergroten, wordt geadviseerd om de harde eis van twee derde betaalbaar bouwen los te laten. Je kunt bijvoorbeeld ook nieuwbouw voor ouderen of gezinnen stimuleren. Die stromen dan door, waardoor hun woning beschikbaar komt voor anderen.

Groot: ‘Als bepaalde inkomensgroepen zelfs bij voldoende woningbouw niet genoeg geld voor een eigen woning hebben, dan kun je dat met inkomenspolitiek proberen op te lossen. Dat werkt beter dan deze inmenging op de woningmarkt.’