Een eigen huis? Dat is nog maar voor weinigen weggelegd

Ze moesten iets bedenken om zich niet uit het veld te laten slaan. Annemarie en haar echtgenoot – toen beiden 34, werkend, salaris net boven modaal en samenwonend in een huurwoning – zochten al bijna twee jaar een koophuis in Utrecht. Zoeken, vinden, onmiddellijk reageren, bezichtigen, afwegen, bieden, hopen – en dan telkens weer die teleurstelling: overboden.

Hoe houd je dat vol? Annemarie bedacht: ‘Elke keer als we worden overboden, gaan we borrelen in de stad. We hebben heel veel geborreld in die tijd.’ Het stel woont nu bijna acht jaar in het huis dat ze uiteindelijk tóch konden kopen – nadat ze hun wensen hadden bijgesteld en de vraagprijs van het huis was gezakt.

De huizenzoekers van nu zitten in hetzelfde schuitje, op een nog woestere zee. Huizenprijzen die harder stijgen dan inkomens, een steeds groter deel van het woningaanbod dat voor een steeds groter deel van de woningzoekenden onbetaalbaar is en een groeiende kloof tussen huizenbezitters en huizenzoekers. Op socialmedia-platform Bluesky delen huizenzoekers hun teleurstellingen. Annemarie reageerde onlangs op zo’n post: ‘Je hebt er waarschijnlijk niets aan, maar…’ En ze deelde haar borrelaanpak. ‘Of trakteer jezelf op lekkere koffie, koop mooie plantjes.’

Dat starters nauwelijks een voet tussen de deur krijgen op de woningmarkt, is bekend. Nieuwe analyses van RaboResearch-economen Carola de Groot en Nic Vrieselaar laten zien dat het probleem steeds groter wordt. Op basis van het Woononderzoek Nederland, inkomensdata, huizenprijzen en gegevens over leennormen concluderen de onderzoekers dat bijna twee van de drie koopwoningen in 2023 onbetaalbaar waren voor huishoudens met een doorsnee inkomen.

Ze gaan dan uit van circa anderhalf keer modaal, dus 66.750 euro, en wat je op basis daarvan kunt lenen, zonder inbreng van eigen middelen. Zelfs met een inkomen van twee keer modaal (89.000 euro) was een derde van het woningaanbod onbetaalbaar.

Wie wél een huis kocht, verdiende bovengemiddeld goed. De Groot en Vrieselaar keken naar huishoudens van 45-minners die onlangs een huis kochten. Zij verdienen 32 procent méér dan het doorsnee huishouden, waar dat verschil tien jaar geleden negen procent was. Wat ook helpt: financiële hulp van (schoon)ouders. Bijna een op de drie huizenkopers werd zo geholpen.

Dat is ook de ervaring van een Amsterdamse woningbelegger die anoniem wil blijven. Nu de regels voor het delen van een woning zijn aangescherpt naar maximaal twee woningdelers in plaats van drie, verkoopt hij de appartementen die hij tot voor kort verhuurde.

‘Bijna alles verkoop ik aan tweeverdieners die bij banken of accountantsbureaus werken, of andere buitengewoon goed verdienende banen hebben. Laatst nog aan een CEO van een groot, beursgenoteerd bedrijf. Of het zijn rijke ouders van kinderen die gaan studeren, maar geen huurhuis kunnen vinden.’

De dure steden daargelaten zien De Groot en Vrieselaar dat huizenzoekers ontmoedigd lijken te raken. Voor het eerst in twaalf jaar daalt het aandeel 45-minners dat zegt te willen verhuizen naar een koopwoning. Het idee van een eigen huis gaat de koelkast in. ‘Vermoedelijk wegens die gebrekkige kansen op de woningmarkt’, zegt De Groot.

‘Voor andere verklaringen vonden we minder aanwijzingen in de data. Terwijl we wél uit ander onderzoek weten dat mensen geneigd zijn hun wensen mee te laten bewegen met hun (veronderstelde) mogelijkheden.’

Een koophuis is sowieso niet voor iedereen weggelegd. De Groot: ‘Je gaat er een langdurige financiële verplichting mee aan die ook risico’s kent. Niet iedereen kan of wil die nemen.’ Het probleem: ‘Op de Nederlandse woningmarkt ontbreken de alternatieven. Het aanbod van vrije-huurwoningen is beperkt en de huur is doorgaans hoog. Huurders in dit segment waren vorig jaar meer dan veertig procent van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Met zulke woonlasten ben je financieel kwetsbaarder.’

In de slipstream volgen allerlei andere problemen. Zo nemen gelijke kansen om kapitaal op te bouwen af, waar ook eventuele kinderen van huizenzoekers dan weer de gevolgen van zullen ondervinden. De Groot: ‘Koophuizen zijn ‘vermogensmotortjes’. Doordat huiseigenaren elke maand een deel van hun hypotheekschuld aflossen terwijl hun huis doorgaans meer waard wordt, bouwen ze vermogen op. In principe kunnen huurders ook geld sparen, maar door die hoge huren in de vrije sector blijft er meestal weinig over om opzij te leggen.’

De maatschappelijke vraag die bovendien opkomt: vinden we het acceptabel dat een agent en een onderwijzer geen huis meer kunnen kopen? Zelfs met een partner wordt dat moeilijk.

En dan zijn er nog de individuele gevolgen voor de gefrustreerde huizenzoekers, die stress en moedeloosheid kunnen ervaren, wat ten koste gaat van hun mentale welzijn. Daarover schreven we eerder het verhaal Zo gezellig is het nu ook weer niet bij je ouders thuis. Sommige koppels stellen als gevolg van een vruchteloze zoektocht naar een huis hun kinderwens uit. Een op de drie thuiswonende 25-30-jarigen schaamt zich voor zijn woonsituatie.

Meestal corrigeert een markt zichzelf als het aanbod voor zoveel vragers onbetaalbaar wordt. Een eenvoudig voorbeeld: als de vraag naar limonade stijgt, kan en zal een limonadeverkoper meer geld voor zijn limonade vragen. Maar ook andere verkopers zullen de stijgende vraag opmerken en limonade gaan verkopen. Een groter aanbod drukt de prijs weer en zo wordt de balans hersteld.

Op de woningmarkt kan er aan de aanbodkant (overheden, projectontwikkelaars, woningcorporaties) niet zo snel worden gereageerd op de veranderende vraag. Een woonwijk bouwen vergt tien tot twintig jaar. Als het al zover komt, want huizenbouwers in Nederland vinden vele, complexe problemen op hun weg. Over de ‘nieuwbouwcrisis’ lees je meer in het artikel Waarom lukt het maar niet om genoeg huizen te bouwen?

Intussen hebben huizenzoekers zich te schikken naar de situatie. Ze blijven wonen waar ze wonen, stellen hun wensen bij of zoeken breder of elders. In de buitengebieden zijn meer betaalbare huizen, al is ook daar het merendeel onbetaalbaar (zie de infographic hiervoor).

Na jaren van achteruitgang daalt de woontevredenheid van Nederlanders verder. Dat blijkt uit onderzoek van Rabobank en de Universiteit Utrecht naar ‘brede welvaart’: welvaart gemeten naar elf verschillende welvaartsdimensies. De woontevredenheid bereikte in 2024 het laagste punt in twintig jaar.

‘Het probleem wordt groter en door steeds meer mensen gevoeld’, zegt RaboResearch-onderzoeker De Groot. ‘Dat blijkt uit deze analyses, maar we merken het ook als we presentaties geven over de woningmarkt. Vrijwel altijd worden we na afloop aangeklampt door ouders die zich grote zorgen maken of hun kind nog wel een woning zal vinden.’

In aanloop naar de verkiezingen bleek ook al uit opiniepeilingen van EenVandaag en RTL Nieuws dat kiezers de woningmarkt het belangrijkste thema vinden, belangrijker dan immigratie en zorg. Het is aan een nieuw kabinet om iets met die woningzorgen te doen.